不動産投資の話を聞いてきたよ

三連休だってのに不動産屋さんまでお話聞いてきましたよ。

元々は近所の数百万のワンルームマンションの案件で話を聞きに行ったんだけど、
いつのまにか一棟買いの話に。

先日成約した物件の収支シミュレーションを聞いてきたので整理がてらに。

・物件概要：
建物：４階建コンクリート造
所在：豊島区
最寄り駅：大塚駅
戸数：13戸
土地：167平米　

売出価格：￥149,500,000
成約価格：￥128,000,000（2,000万値引きって！？）
諸費用：約￥10,000,000（諸費用で1,000万！？）
合計：￥138,000,000

・資金計画
自己資金：￥16,500,000
借入額：￥121,00,000
金利：4.5%（高いなぁ）
借入期間：35年間

・収入の部／月
家賃：￥1,062,000

・支出の部／月
管理費、光熱費、固定資産税など：￥160,982
月額返済：￥575,007

・月間収支：＋￥326,011
・年間収支：￥3,912,133
・資本回収期間：4.22年

これはいいね！

でも、現在の相場で賃料査定をやり直して、さらに年間5%の期間が空室だとすると、

・月間収支：＋￥171,192
・年間収支：￥2,054,315
・資本回収期間：8.03年

一気に悪化。リスクの割には…な感も。
これでもまだCash on Cashで 2,054,315 ÷ 16,500,000 ＝ 12.45％だから良い気もするが。。

まぁ、人口が減っていく国で不動産！？って考えもあるかもしれないけれど、
FPジャーナルに載っていた「2030年、ひとり暮らし世帯37.4％の衝撃（現在29.5％）」
を踏まえると、意外といけるのかも？

とりあえずは今まで見なかった「億」の世界をチラッと覗いてきた感じ。
「買えますよ〜」と言われたけれど、転職したばかりの自分にはムリっしょ！

ローンは組めるうちに組んでおかないとな、と少し思った午後でした。